Ao comprar um imóvel, alguns cuidados precisam ser tomados pelo interessado para que o sonho, que está prestes a se concretizar, não se transforme em um grande pesadelo.

Em geral, mesmo não tendo todo o dinheiro necessário para aquisição do imóvel desejado, o interessado começa a tomar pé das ofertas no mercado, e chega à conclusão de que, comprando um imóvel ‘‘na planta’’, ou mesmo após o início das obras, o preço é sempre menor, e pode ser pago de forma parcelada.

Feitas as contas, o negócio é concretizado por meio de um documento particular, que engloba o contrato de compra e venda de fração ideal do terreno e o contrato de construção, que poderá ser realizada por empreitada, isto é, por preço fixo mais reajustes, ou a preço de custo.

Ora, alguns pontos importantes sobre o negócio não foram verificados antecipadamente, como deveria ocorrer. O adquirente de um imóvel de qualquer característica, que irá ser construído ou está em construção deve, antes de decidir-se, fazer pesquisas de ordem jurídica e financeira.

A mais importante é verificar, perante o Cartório de Registro de Imóveis a situação do terreno, onde será (ou está sendo) construído o edifício, se a incorporação está devidamente registrada, situação que obriga o incorporador a cumprir uma série de exigências previstas no artigo 32, da Lei nº 4.594/64 (Lei do Condomínio e Incorporação).

A referida lei obriga o incorporador a aprovar o projeto da obra nos órgãos competentes, providenciar documentos de natureza jurídica, técnica, econômica e financeira, relativas à execução do empreendimento, conforme relacionadas no citado artigo 32 da LCI, entre elas a certidão de matrícula do imóvel, a vintenária e a de ônus reais, os quadros de áreas das futuras unidades imobiliárias autônomas, o orçamento, o demonstrativo contendo os coeficientes de construção, que discriminará o custo unitário de cada unidade, declarações de idoneidade financeira, passadas por instituições financeiras etc.

Essas peças, reunidas, compõem um dossiê denominado Memorial de Incorporação. Uma vez formado, o memorial deve ser encaminhado ao Registro de Imóveis competente para que o Oficial de Registro promova o registro da incorporação imobiliária. Somente depois de efetuado este procedimento, determinado pela lei, estará o incorporador autorizado a fazer a oferta pública do negócio, e poderá dar início à comercialização das frações ideais do terreno, às quais estarão vinculadas as futuras unidades autônomas (apartamentos, salas etc).

Esse dever do incorporador é correspondente a um direito básico do adquirente (consumidor) da futura unidade do edifício. A Lei nº 4.591, em vigor desde 16/12/1964, procurou criar uma série de mecanismos que pudessem proteger o consumidor daqueles incorporadores aventureiros, os quais não têm as condições mínimas de iniciar um empreendimento, mas mesmo assim o fazem. São tipificados como crimes contra a economia popular a promoção de incorporação em que se fizer afirmação falsa quanto à constituição do condomínio, à alienação de frações ideais ou à construção do edifício, e como contravenção penal a negociação das frações ideais sem o prévio registro do memorial no Registro de Imóveis, entre outras condutas.

O comprador deverá, então, exigir formalmente do incorporador que cumpra com as obrigações legais, o que poderá ser feito por intermédio da Comissão de Representantes do grupo de adquirentes. Se mesmo assim as exigências não forem atendidas, o adquirente poderá obter, por meio da Justiça, a rescisão do negócio, com a restituição dos valores pagos, devidamente corrigidos, mais a multa eventualmente ajustada no próprio contrato, ou perdas e danos comprovados.

Um seguro na modalidade ‘‘garantia do cumprimento das obrigações do incorporador e construtor de imóveis’’, pode ser a solução do problema financeiro causado pela não conclusão da obra do edifício, ou outra situação que caracteriza a inadimplência do incorporador. Mas deixaremos este tema para ser tratado em matéria posterior.

Em conclusão, podemos afirmar que é indispensável para o fechamento da compra de um imóvel, a ser construído ou em construção, a consulta ao Registro Imobiliário, para averiguação das condições prévias do negócio (legalidade, viabilidade jurídica e financeira), diminuindo sensivelmente os riscos de prejuízos financeiros e morais, estes causados pela angústia e pelo constrangimento de ver o sonho feliz virar uma triste realidade.

Luciano Franzon é advogado em Londrina

Fonte: Folha de Londrina – PR