Luiz Magalhães

O Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição da República e preenche a lacuna existente no Direito Nacional desde que o urbanismo passou a ter uma maior importância no Brasil. Aqui, o direito urbanístico é um direito novo e as normas até então vigorantes para disciplinar esta nova categoria jurídica sempre formam esparsas.

O Estatuto estabelece normas de ordem pública e de interesse social para a regulamentação do uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, de segurança e bem estar dos cidadãos, sem se esquecer do equilíbrio ambiental. Inova com a inserção de outros institutos modernos ao tratar dos instrumentos de política urbana e introduz no ordenamento jurídico novas figuras, até então inexistentes.

Neste ponto, encontra-se, dentre outros, a concessão de direito real de uso, o direito da superfície, o direito de preempção, a transferência do direito de construir e as operações urbanas consorciadas, todos previstos no artigo quarto do Estatuto da Cidade. Pela primeira vez no País o direito de superfície está normatizado positivamente.

Por ser o primeiro texto legal a disciplinar o direito da superfície, isto faz com que ele finalmente deixe de ser um direito histórico, estudado somente como uma fonte evolutiva do direito romano e também saia da sombra da enfiteuse, passando a ter disposições próprias e precisas, com todos seus delineamentos, propiciando que o novo direito real integre a relação clausurada e típica dos direitos reais em nosso ordenamento jurídico.

No novo Código Civil encontra-se o direito d superfície comum, que possui aplicação mais extensa do que aquele tratado no Estatuto da Cidade. O direito de superfície do novo Código possui aplicação urbana e rural, podendo ser utilizado no solo planificado ou naquele onde não exista uma prévia planificação. De igual forma, a regulamentação do direito de superfície deste novo texto civil é muito mais completa que a breve menção da superfície urbanística inserida no Estatuto.

Pelas finalidades perseguidas pelo Estatuto da Cidade antes mencionadas, este acolhe o direito da superfície unicamente na modalidade urbanística, com aplicação restrita ao solo urbano planificado. Desta forma, não se admite que o instituto jurídico possa ter uma transcendência além da legislação que a criou, uma vez que este novo direito real não possui todos os contornos indispensáveis para se conceber uma autonomia do Estatuto.

O direito da superfície urbanístico, contido no Estatuto da Cidade permite, por força do seu artigo 21, que o proprietário de um imóvel urbano conceda a terceiro a faculdade de utilização da superfície do solo, bem como o do respectivo sub-solo e do espaço aéreo relativo ao terreno. Ou seja, é a coluna de ar que existe no imóvel, na exata medida que dispõe o atual Código Civil de que a propriedade do solo abrange tudo aquilo que está superior e inferior a mesma, até onde seu titular tenha legítimo interesse para o Estatuto da Cidade é determinado pelas legislações urbanísticas de competência municipal, de acordo com as disposições previstas na Constituição da República.

A previsão que realiza o artigo 24 do Estatuto possibilita a contratação do direito da superfície por prazo determinado ou indeterminado. A contratação do direito da superfície urbanístico só pode ser efetuada por escritura pública. O texto do artigo 24 do Estatuto é claro ao prescrever que o direito é concedido mediante escritura pública registrada. Desta forma, é afastada a utilização do instrumento particular ou do termo administrativo como documentação idônia para a contratação. Neste particular, o direito de superfície urbanístico se afasta da concessão real da superfície prevista no Decreto Lei nº271/67, que admite estas duas outras formas documentais como capazes de efetuar validamente a contratação.

A escritura pública deve ser levada aa registro no Ofício Imobiliário da situação do imóvel, em atenção ao princípio de direito civil de que os direitos reais imobiliários só se constituem, por ato entre vivos, a partir do registro. O próprio Estatuto da Cidade, em seu artigo 56, elastece a numeração do artigo 167, I, da Lei nº 6015/73, ao prescrever um novo item, de número 39, relativo à constituição do direito de superfície urbano.

O registro deve ser efetuado no mesmo “folio” da propriedade, de forma seqüencial na matrícula do imóvel. Em um registro se constará a contratação do direito de superfície, seu prazo, e todas as características de transcendência reais previstas no contrato, por vontade das partes.

A própria finalidade urbanística deste direito de superfície, destinado ao desenvolvimento das cidades, leva a conclusão acerca da impossibilidade da contratação que tenha por objeto um imóvel onde já exista uma construção, uma vez que neste caso a finalidade da mesma seria a utilização e manutenção de uma edificação preexistente. Esta possibilidade, no entanto, previsto no Novo Código Civil.

Além das formas gerais de extinção de todos os direitos reais, o direito de superfície urbanístico possui três formas especiais. Em primeiro lugar o advento do termo para o qual a contratação foi concedida. Decorrido o prazo originário de contratação o direito de superfície se extingue. Caso as partes resolvam prorrogar o prazo convencionado, este sempre será considerado um novo direito de superfície, dependente do novo registro ofício imobiliário, com a preferência dos direitos reais existente no momento da nova contratação. Em segundo lugar, o descumprimento da finalidade específica para a qual a contratação foi instituída também opera a extinção. Esta hipótese é muito importante para o direito de superfície urbanístico e a uma finalidade determinada. Finalmente, o direito também se extingue em caso de descumprimento de alguma obrigação prevista no contrato, tal como, por exemplo, a não edificação no prazo acordado pelas partes.

Uma vez operada a extinção, a superfície e as obras realizadas pelo superficiário reverterão, de pleno direito e necessidade de indenização, para o concedente. Entretanto, o artigo 24 do Estatuto possibilita que as partes, por acordo expresso no contrato de concessão, possam estipular uma indenização devida pelo concedente ao superficiário. Este pacto, além de estar presente no contrato originário, também pode ser ajustado em documento à parte e a qualquer tempo, uma vez que se tratam de direitos patrimoniais disponíveis.

Acabe com as dúvidas: Perguntas e respostas!

O que é uma procuração?

É um documento utilizado para que uma pessoa (procurador ou mandatário) para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.

O documento deve conter sempre os nomes das pessoas envolvidas, tanto de quem está passando a procuração quanto de quem irá recebê-la. Também deve conter o tipo de procuração, os objetivos da procuração, a designação e a extensão dos poderes concedidos.

Geralmente, a procuração só confere poderes de administração. Na maioria das vezes, não estabelece o direito de vender, negociar ou hipotecar um bem. Para que a pessoa possa executar estas tarefas é necessário que tudo esteja claramente definido no documento.

O que é reconhecimento de firma?

É o ato pelo qual o Notário garante, por escrito, em um documento particular, que tal assinatura foi feita por determinada pessoa, ou é semelhante ao padrão de assinatura que está em seus arquivos.

Não é um simples carimbo preenchido. O Notário está garantido que a assinatura não foi falsificada, que a data apresentada no carimbo é realmente do dia em que lhe foi apresentado o documento.

Fonte: Tribuna do Brasil (DF), 19 de outubro de 2004.