Uma pessoa que adquiriu a casa de um mutuário que está como réu em ação de execução hipotecária pode pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional a fim de evitar que o imóvel vá a leilão. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Esta é uma informação fornecida pelo STJ, explicando que a Companhia Real de Crédito Imobiliário recorreu ao STJ tentando reverter decisão do Judiciário do Rio Grande do Sul que, em ação de execução hipotecária movida contra os adquirentes originais do imóvel, admitiu o pagamento do débito pelo terceiro que adquiriu os direitos do bem.

O argumento da financiadora era de que o comprador só poderia pagar se quitasse a dívida total, e não apenas as parcelas em atraso, que motivaram da ação de execução. A empresa alegava que se a dívida não for paga por inteiro, continuava a relação jurídica com os devedores originários de forma que não pode ser aceito o pagamento em nome de terceiros, os quais, alega, não têm qualquer vínculo com a instituição credora.

Dívida Adquirida

O relator, ministro Aldir Passarinho Junior, do STJ, destacou parte do voto do relator do Tribunal gaúcho, assegurando que o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida que pende sobre o bem financiado, uma vez que com os mutuários originários um contrato de promessa de compra e venda, ocasião em que lhe foram cedidos os direitos sobre o bem.

Para ele, “não se perquire, aqui, da concordância ou não do agente financeiro com a transação e sim de sua objeção em receber o valor executado e efetivamente devido, sob a alegação de que o pagamento deve abranger o total do financiamento contratado, ou seja, inclusive prestações vencidas.

No seu entender, a ação de execução tem o objetivo de ver pago o débito vencido. “O fato de terceiro honrar o débito em nome do devedor não modifica essa situação. O importante é que a dívida, objeto da ação, seja paga e não a pessoa que a pagou”. Para ele, está correta a decisão anterior: “De efeito, como corretamente observado pelo Tribunal, não há que se confundir, por ora, a situação do terceiro que paga a dívida do mutuário, para evitar a praça do imóvel que adquiriu pelo chamado “contrato de gaveta”, com a validade, em si, desta espécie de avença, marginal à relação originária havida entre credor hipotecário e o mutuário financiado”, resalta.

Quitação Normal

O ministro afirma que, embora, em julgamentos anteriores, tenha sido contrário à admissibilidade de tal “contrato de gaveta” – em razão de ele não obrigar o credor, além do que os contratos regidos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) devem atentar a condições específicas de cada mutuário, o qual não pode, sem o consentimento expresso do financiador, transferir o imóvel sem a sua anuência e sem renegociar a dívida, consoante a situação pessoal do novo comprador, inclusive se reúne ou não a condição legal para obter financiamento desse espécie – no caso do recurso em julgamento, essa discussão não é empecilho a que a quitação do débito em aberto se faça pelo terceiro.

“Apenas desaparece a dívida existente, porém sem que haja, com isso, qualquer reconhecimento ou legitimação dos adquirentes ao financiamento. Eles são apenas detentores do “contrato de gaveta” e, como tal, submetem-se a restrições próprias, na interpretação que lhes vier a ser dada pelo Judiciário, se houver litígio. Mas outro litígio, específico, não este”, concluiu.

O STJ, disse o ministro, tem decisões no sentido de que é possível ao terceiro adquirente da casa própria financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação efetuar o pagamento das prestações mensais do mútuo hipotecário, via ação consignatória. Assim como reconhece que aquele que adquire o imóvel hipotecário é interessado, para os efeitos do artigo 930 do Código Civil, no pagamento das prestações de resgate do mútuo, porque a respectiva falta implica a execução da hipotec

Fonte: Tribuna do Brasil - caderno cidade - pág.4 - publicado em 28/06/2005