As regras criadas pelo governo federal para limitar a compra de terras rurais por estrangeiros detonaram uma crise fundiária no Brasil. Desde agosto do ano passado, quando as restrições entraram em vigor, os cartórios pisaram no freio e suspenderam qualquer registro envolvendo sócios estrangeiros; bancos cortaram o crédito para atividades rurais; e as multinacionais congelaram investimentos.

As medidas já motivam até ações na Justiça para desfazer transações antigas. A confusão teve início no ano passado quando o governo soube do interesse de fundos soberanos internacionais na compra de grandes quantidades de terras no Brasil.

No auge da campanha eleitoral, coube à Advocacia Geral da União (AGU) encontrar uma saída para controlar a aquisição de imóveis por estrangeiros. Com base numa lei de 1971, a solução foi colocar todo mundo numa única cesta, seja pessoa física, investidores institucionais ou empresas brasileiras controladas por capital externo, afirmam advogados especialistas.

Segundo o parecer da AGU, de 23 de agosto de 2010, qualquer empresa controlada por capital externo tem de obter autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) ou do Congresso Nacional para concluir a negociação.

Na mudança, os cartórios viraram quase uma espécie de órgão fiscalizador. Além de controlar a extensão territorial de cada município nas mãos de estrangeiros, que não pode superar 25%, eles também precisam identificar se a empresa tem ou não capital estrangeiro. "O problema é que as companhias não têm obrigação de colocar na matrícula de seus imóveis as mudanças na sua situação acionária. Esse controle acaba ficando superficial", afirma o diretor do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), Eduardo Augusto.

Com medo de serem punidos por algum erro no processo, os cartórios preferiram adotar a cautela e não fazer nenhum registro de aquisição por empresas que tenham sócios estrangeiros, mesmo que minoritários.

Justiça. A incerteza de conseguir ou não o registro já motivou a primeira ação judicial, que tramita em segredo de Justiça. O advogado Lutero de Paiva Pereira, do escritório Pereira & Bornelli Advogados Associados, conta que a transação foi feita há cerca de oito anos, num contrato de confidencialidade entre as empresas. A terra foi vendida e financiada diretamente com o proprietário. "Há um ano, o comprador estrangeiro parou de pagar as parcelas porque não conseguiu fazer o registro do imóvel."

Em maio, Pereira entrou na Justiça para devolver as terras ao vendedor. "Queremos que o negócio seja desfeito. O dinheiro será devolvido, mas sem os ganhos que o comprador teria com a propriedade durante esse tempo." A terra teria custado R$ 300 milhões. O advogado diz que, no momento, está fazendo a modelagem de outros processos semelhantes, que podem virar ações na Justiça.

Procurada, a AGU informou, em nota, que estuda junto com o Incra e os ministérios de Desenvolvimento Agrário, da Agricultura e de Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior alternativas para contornar o problema. Entre as opções estão um possível aditamento do parecer de agosto ou a definição de um novo marco regulatório.