São várias as causas da paralisação da venda direta. Em alguns condomínios, há empecilhos ambientais, urbanísticos, problemas fundiários e dificuldades para obter documentos. Mas a maior barreira é a resistência da própria comunidade, que muitas vezes recorre à Justiça para tentar escapar da obrigação de pagar de novo pelo imóvel.

A primeira venda direta de lotes em condomínios ocorreu em agosto de 2007, depois que o Supremo Tribunal Federal livrou os ocupantes de terrenos da temida licitação. Com a decisão, os lotes com casas construídas até 1º de janeiro de 2006 poderiam ser vendidos diretamente aos moradores. A condição estabelecida pelo Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) nº 2/07, firmado entre o governo e o Ministério Público do DF e Territórios (MPDFT), foi a comercialização pelo preço de mercado, com abatimento dos gastos feitos pela própria comunidade para implantar a infraestrutura.

Há três anos, a Terracap conseguiu registrar em cartório os 420 lotes dos condomínios Portal do Lago Sul, Estância Jardim Botânico, San Diego e Mansões Califórnia - que formam a Etapa 1 do Setor Jardim Botânico. Em seguida, lançou a convocação para a venda direta. A população tentou reduzir o preço médio dos terrenos de 800 metros quadrados: R$ 80 mil. O GDF reviu os cálculos e, descontando as benfeitorias, o valor ficou em torno de R$ 75 mil.

Pouco depois, o governo começou a acelerar os trâmites para regularizar os lotes dos cinco condomínios da Etapa 2 do Setor Jardim Botânico: Mirante das Paineiras, Parque e Jardim das Paineiras, Estância Jardim Botânico II, Jardim Botânico I e Jardim Botânico VI. Os técnicos avaliaram os terrenos em cerca de R$ 80 mil cada um.

Disputa judicial

Mas, quando a Terracap tentou registrar em cartório a Etapa 2 do Setor Jardim Botânico, os moradores recorreram à Justiça para impugnar a liberação da escritura. Alegaram que havia uma disputa sobre a propriedade da área, já que parte dos moradores acreditava viver sobre terras particulares. O caso foi parar na Vara de Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano. Se for decidido que a área é particular, os habitantes não precisarão pagar novamente pelas moradias.

A ação está parada no Tribunal de Justiça. No caso da Etapa 1 do Setor Jardim Botânico, foi necessário esperar oito anos entre a impugnação e a liberação para o registro. Enquanto isso, os preços não param de subir. Isso aflige moradores, como o contador aposentado Sebastião do Valle, 67 anos, que há 15 vive no Condomínio Parque Jardim das Paineiras. "A gente até aceitaria pagar o preço estabelecido na última avaliação, mas jamais vai aceitar a regularização pelos valores de mercado atuais."

O advogado que representa os moradores de condomínio na ação de impugnação, Mário Gilberto de Oliveira, defende que representantes da comunidade e da Terracap voltem a negociar. "Mas é preciso falar em preços justos. O mais importante é buscar uma solução amigável porque, senão, os moradores correm o risco de esperar mais 20 anos até receberem a escritura de seus terrenos."

O que mais preocupa a população do Setor Jardim Botânico é a licitação de terrenos do Jardim Botânico III, que ficam em uma extensa área vizinha de propriedade da Terracap. Os primeiros imóveis vendidos, em 2008, tiveram o preço mínimo de R$ 150 mil. No último edital, de julho deste ano, o valor médio do lote de 800 metros quadrados já alcançava R$ 413 mil. Esses preços poderão ser usados como parâmetro no momento da avaliação para a venda direta.

O professor Carlos Viana, 44 anos, mora no Condomínio Jardim Botânico VI, e diz que para quase todos os moradores será impossível aderir à venda direta se os preços forem semelhantes aos cobrados na Etapa 3. "Sou professor da rede pública e não teria condições de pagar mais de R$ 400 mil. Se tivermos que pagar de novo, que seja um valor justo e que considere o que já investimos na região." Terracap é dona de 4 mil terrenos

Outras áreas de propriedade da Terracap sofrem com o mesmo problema. É o caso do condomínio Villages Alvorada, que fica ao lado da QL 28 do Lago Sul, às margens do Lago Paranoá. O síndico do parcelamento, Lauro Ferreira Júnior, diz que a subida rápida dos valores de mercado é um receio de todos. "O preço dos imóveis em Brasília não para de subir, é preciso discutir as questões fundiárias com rapidez, para que ninguém fique prejudicado depois", explica.

Ao todo, a Terracap é dona de pelo menos 4 mil terrenos ocupados por pessoas de classe média e que terão que ser regularizados por meio da venda direta. O gerente comercial da empresa, Marcelo Fagundes, explica que o governo sempre buscou o entendimento e afirma que a Terracap alertou sobre o risco da alta dos preços. "O Ministério Público e o Tribunal de Contas exigem que a venda direta seja feita com base nos preços de mercado. Há uma imensa boa vontade do governo para chegarmos a um acordo, mas só podemos agir dentro da lei", afirma Fagundes.

Legislação

O promotor Libânio Rodrigues, que em 2007 comandou as negociações com o governo para a assinatura do TAC, diz que a legislação não permite a venda de áreas públicas por preços abaixo dos valores de mercado. "A gente fez esse alerta sobre a valorização dos terrenos desde o início. O mercado se regula pela legalidade, algumas pessoas recorreram à Justiça para barrar a venda direta e agora a alta dos preços pode dificultar a regularização", reconhece o promotor.

Para o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis, Hermes Rodrigues de Alcântara Filho, a valorização imobiliária no Setor Jardim Botânico e em várias outras áreas da cidade deve continuar a acontecer. "Temos uma demanda grande por moradia e novos condomínios de luxo estão surgindo, o que também ajuda a impulsionar os preços. A tendência é que a alta continue", garante. (HM)