Em primeiro lugar: parabéns! Apesar do montante envolvido na compra de um imóvel ser elevado, ainda são freqüentes os casos de pessoas que se deixam tomar pela emoção e acabam não avaliando corretamente o investimento.

Mesmo que a sua intenção seja morar no imóvel, em algum momento da sua vida é provável que você considere a venda da propriedade, seja porque a família cresceu e precisa de mais espaço, ou porque, ao contrário, os filhos cresceram e saíram de casa. Mas, como avaliar se o imóvel está caro?

Estimando valor de construção

O primeiro passo é tentar entender as características do imóvel, em termos de área construída, área total, custo de construção etc. Por exemplo, se um imóvel está avaliado em R$ 500 mil e tem 150 m2 de área útil e 200 m2 de área total, o custo do m2, se analisarmos a área útil, seria de R$ 3,3 mil, enquanto em termos de área total ele é de R$ 2,5 mil.

Com esses dados em mãos, tente analisar o quanto desse custo pode ser definido pelo custo do terreno e o quanto se deve à construção da propriedade. Procure se informar sobre o custo por m2 de terrenos na região. Uma boa opção é perguntar para imobiliárias, ou utilizar os sites de imóveis.

A esse valor some o custo de construção, sendo que aqui é importante avaliar o padrão de qualidade dos materiais de acabamento. Um acabamento mais antigo ou inferior sugere um custo menor, e vice-versa. A soma desses dois custos lhe dá o que os analistas de mercado chamariam de "break-up value" do imóvel.

Valor reflete mais que custo de construção

Porém, não se precipite na análise dos números. O valor do seu imóvel não reflete apenas o terreno e o custo de construção. É preciso analisar também outros fatores como, por exemplo, a idade e infra-estrutura do imóvel (e do prédio em caso de apartamento), área de lazer disponível etc.

Vejamos o caso de dois imóveis com 150 m2 de área útil, mas com área total de 250 m2 e de 200 m2, respectivamente, sendo que o primeiro custa R$ 550 mil e o segundo custa R$ 500 mil. Em termos de área útil, o primeiro imóvel tem um custo por m2 10% maior, já em termos de área total, o seu custo por m2 é 12% menor.

Portanto, se em um primeiro momento o imóvel parecia caro na comparação do custo por m2, essa diferença se justifica pelo fato de que a área útil do prédio é melhor. E, como a área útil reflete a infra-estrutura do prédio, pois inclui depósitos, mais vagas de garagem e área de lazer, a diferença de preço passa a ser justificada.

Outro ponto importante é entender que a localização não se define apenas pelo bairro. Imóveis localizados no mesmo bairro podem ter custos distintos. O primeiro pode estar perto de uma avenida movimentada, enquanto o outro se encontra em uma área mais isolada, ou mais perto do metrô.

Fatores que agregam valor

Na hora de decidir se o imóvel está, ou não, caro, é importante considerar todos os fatores que agregam valor ao imóvel. E isso invariavelmente inclui não só os aspectos financeiros mencionados, como também fatores qualitativos, como o impacto na sua qualidade de vida.

Por mais que seja difícil, tente "atribuir" um valor a isso e coloque no papel. Mas, lembre-se que nem sempre aquilo que para você é importante, também é para outros compradores. Procure analisar o imóvel sob a perspectiva da maioria das pessoas, e aí sim decida se o custo vale a pena.

Mas, lembre-se, mesmo que você verifique que o imóvel está em um preço adequado isso não significa que deve comprá-lo. A decisão final vai depender se ele cabe, ou não, no seu orçamento.

Fonte: InfoMoney - SP